Het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is ten opzichte van de jaarrekening 2023 afgenomen met €2,2 miljoen tot een totaal risicoprofiel van €5,1 miljoen. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de winstgevende grondexploitaties de risico's zelf op kunnen vangen met het positieve resultaat. De oorzaak van de afname zit vooral in de voortvarende stappen die zijn gemaakt met de civieltechnische werkzaamheden zoals het bouw- en woonrijp maken. Door verdere realisatie van de grondexploitatie wordt meer zekerheid verkregen over de omvang van de kosten/opbrengsten en nemen de onzekerheden daarmee af. Dit geldt in het bijzonder voor A1 bedrijvenpark. Desondanks blijft het risicoprofiel fors en dat heeft voor een groot deel te maken met het risico omtrent de netcongestie. Daar tegenover is het risicobedrag van Havenkwartier toegenomen door risico’s rondom de uitgifte van gronden. Daarnaast is er een risicobedrag voor Lettele Oost en Loo opgenomen, omdat hiervoor nieuwe grondexploitaties zijn geopend.  

Onderstaand per grondexploitatie een nadere duiding van het resultaat en het risicoprofiel:

A1 Bedrijvenpark

Het resultaat van de grondexploitatie A1 Bedrijvenpark is fors verbeterd met circa €2,5 mln. Een belangrijke factor in deze verbetering zijn de verwachte opbrengsten. De bedrijfskavels zijn opnieuw getaxeerd door een extern bureau. Dit heeft geleid tot een forse positieve bijstelling van de toekomstige opbrengsten. Daarnaast wordt nu gerekend met een jaarlijkse opbrengststijging van 1%. De verwachting is dus dat de opbrengsten de komende jaren blijven stijgen. Daarnaast is de raming van het bouw- en woonrijp maken geactualiseerd en op enkele onderdelen zijn de verwachte kosten naar beneden bijgesteld.
De risico’s zijn geactualiseerd. De lagere rekenrente, de gerealiseerde verkopen en de stappen die zijn gezet omtrent de ontwikkeling van de SEH zorgen ervoor dat het risicoprofiel van het Bedrijvenpark A1 fors is afgenomen. Netcongestie blijft een actueel en omvangrijk risico voor het Bedrijvenpark A1 en vraagt continue aandacht.

Cluster Havenkwartier

Dit cluster is opgebouwd uit drie grondexploitaties: silogebied, Hanzeweg en Kop & Haveneiland. Per saldo neemt het negatieve planresultaat van dit cluster met ruim €628.000 toe.

Silogebied

De uitvraag van de ontwikkeling De Havendame heeft in 2024 plaatsgevonden en dit heeft geleid tot een partij die dit gaat realiseren. De voorbereiding en begeleiding van deze uitvraag heeft meer ambtelijke inzet gevraagd dan geraamd. Verwacht wordt dat er ook nog meer inzet gevraagd wordt in 2025 en de jaren daarna tot realisatie. Dit is de belangrijkste reden dat het resultaat ca. € 267.000 nadeliger wordt. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de nieuwe inrichting van dit gebied, renovatie van het elevatorgebouw en de transportband.

Hanzeweg

Voor de Hanzeweg wordt ingezet op de vestiging van een nieuwe partij met aanvullende functies. De contouren van deze ontwikkeling en het uit te geven terrein krijgt meer vorm maar moet nog worden vastgesteld. Naar verwachting zal dit leiden tot een afname van de opbrengsten waarmee nu rekening wordt gehouden. Voor de realisatie, het planproces verwachten wij dat meer inzet nodig is, daarnaast drukken de planning- en uitvoeringskosten op dit project. De raming van de sanering is iets hoger dan eerder aangenomen. Het resultaat voor de Hanzeweg is door al deze ontwikkelingen ca. € 161.000,- nadeliger geworden.

Kop en Haveneiland

Het planresultaat voor Kop en Haveneiland wordt nadeliger met ca. € 199.000,- de belangrijkste oorzaak hiervan is het opnemen van extra plankosten voor de werkzaamheden rondom de gevestigde WVG op het Haveneiland. Er wordt nog rekening gehouden met kosten voor het plan JaJo, verplaatsing van de twee woonboten en herinrichting van de openbare ruimte in de Grex.

Stadsentree

Dit omvat twee grondexploitaties, Gasfabriekterrein en Teugseweg. Ultimo 2024 is de grondexploitatie Gasfabriekterrein afgesloten. Het resultaat van de grondexploitatie voor de Teugseweg is met circa € 270.000 afgenomen. Deze afname wordt met name veroorzaakt doordat er besloten is om de grondexploitatie nog een jaar open te houden omdat er nieuwe ontwikkelingen spelen binnen het plangebied. Dit brengt een negatief rente-effect met zich mee. Een andere oorzaak van het ongunstiger worden van de grondexploitatie is dat grondwaarde naar beneden bijgesteld is. Dit heeft te maken met het feit dat er minder huuropbrengsten worden verwacht waar de opbrengsten van de reclamemast op is berekend.

Eikendal

Eikendal is een winstgevende grondexploitatie. De winstname over 2024 bedraagt €913.000. De grootste oorzaak van de resultaatontwikkeling heeft te maken met gunstige ontwikkeling van de opbrengstenstijging waarmee wordt gerekend. Daarnaast zijn de opbrengsten iets verbeterd door een hogere taxatie van de kavels. De impact hiervan is echter beperkt omdat de meeste kavels al onder optie waren voor de meest recente taxatie. Op twee kavels na zijn momenteel alle kavels namelijk onder optie.
Momenteel is er nog een geringe vertragingsrisico in de opbrengsten.  Wanneer kopers afzien van de optie op een kavel zal deze opnieuw aangeboden moeten aan nieuwe geïnteresseerde kopers.

Steenbrugge

De grondexploitatie van Steenbrugge is winstgevend en de ontwikkeling van Steenbrugge verloopt voorspoedig. Het verwachte eindjaar blijft gehandhaafd op 2028. De civieltechnische raming is geactualiseerd naar de laatste stand van zaken en de geraamde opbrengsten zijn waar mogelijk naar boven bijgesteld. De verkopen en verkoopprijzen voor vrije kavels zijn ongewijzigd en de verkoop verloopt goed. Op dit moment moeten er nog slechts 7 kavels verkocht worden c.q. getransporteerd bij de notaris. Alleen voor de woonwagenkavels is de opbrengstverwachting naar beneden bijgesteld. We voorzien een lagere opbrengst voor de verkoop van het woonhuis en het Infocentrum door het bestemmen voor “maatschappelijke” functies. In 2025 verwachten we hier meer duidelijkheid over te krijgen. Momenteel gaat de grondexploitatie uit van de grondverkoop voor 60 woningen bij het Zandweteringpark. Het is onzeker of dit doorgang kan vinden. Op dit moment vindt namelijk een actualisatie van de stedenbouwkundige invulling plaats. De doelstelling is om met eventueel minder woningen toch de geraamde opbrengst te realiseren. De plankosten laten een toename zien, dit is het gevolg van indexering en de toevoeging van Plan- en uitvoeringskosten. De winstname over 2024 bedraagt €1.236.000. Op basis van de voortgang van de grondexploitatie kan het risicoprofiel afnemen met €130.000.

Sluiskwartier

Voor het Sluiskwartier is de kostenraming voor de civieltechnische werkzaamheden geïndexeerd, hetgeen leidt tot een beperkte toename van kosten. De plankosten nemen iets toe door de indexering en de te begrote plan- en uitvoeringskosten over 2025. In het sluiskwartier hebben we in 2024 een forse, niet begrote, correctie gehad door een herberekening van het mengpercentage BTW compensatie. Deze onverwachte kosten konden voor een deel worden opgevangen vanuit de post onvoorzien.
De verwachte opbrengsten woningbouw nemen toe door de selectie van een ontwikkelende partij voor een groot deel van de ontwikkelplots. De opbrengsten van commerciële voorzieningen nemen iets af door de overeengekomen prijs voor de verkoop van Sluisstraat 6. Daarnaast hebben we in het Sluiskwartier een extra, niet begrote, opbrengst vanuit de woningbouwimpuls subsidie ontvangen.
Op basis van de laatste ontwikkelingen en de planning van de grootste ontwikkeling is de looptijd van de grondexploitatie met een jaar verlengd. Het saldo van bovengenoemde wijzigingen zorgen ervoor dat het resultaat ca. € 50.000 voordeliger wordt.

Tuinen van Zandweerd

De grondexploitatie van Tuinen van Zandweerd is winstgevend. Over 2024 heeft er een winstname van ruim €263.000 plaatsgevonden.
Voor het woonrijp maken is er meerwerk opgenomen. De raming is aangepast naar de laatste ontwikkelingen en kleine planwijzigingen. Daarnaast loopt de planning ook iets achter waardoor het woonrijp maken wat vertraging heeft opgelopen. Ook hierdoor zijn de kosten enigszins toegenomen.
Het risicoprofiel is hetzelfde gebleven. Zo is de kans van optreden wat betreft vertraging in de verkoop van de grond van de appartementen nog steeds aanwezig.

Westfalenstraat

Het resultaat van de Westfalenstraat is nagenoeg gelijk gebleven en kent een verbetering van circa €25.000. Dit is het gevolg van een toegenomen taxatiewaarde van een nog te verkopen kavel. Daarnaast worden nu meer plankosten verwacht. Op basis van het verloop van de ontwikkeling en de voortgang van de uitgifte en de terminal hebben we de looptijd verlengt met een jaar.

Wijtenhorst Douweler Leide

Het planresultaat omvat een beperkte toename van €13.000. Toch hebben er een aantal wijzigingen binnen de grondexploitatie voorgedaan. De civieltechnische kosten voor sloop en bouwrijp maken zijn ca. € 42.000,- voordeliger uitgevallen ten opzichte van de voorgaande civieltechnische raming. De plankosten zijn enigszins naar boven bijgesteld. Daarnaast zijn de opbrengsten uit een verkoop lager uitgevallen dan vorig jaar ingeschat was (circa € 37.000.
Het risicoprofiel voor Wijtenhorst Douweler Leide is verlaagd met € 146.000,-. De civieltechnische werkzaamheden zijnv oor een groot deel aanbesteed, waardoor het risicoprofiel is afgenomen.

Winkelcentrum Keizerslanden

De Roelandflatlocatie is het laatste deel van de grondexploitatie Winkelcentrum Keizerslanden dat nog ontwikkeld moet worden. De gemeente heeft dit al gedurende enkele jaren stil gelegd omdat Woonbedrijf Ieder1 plannen aan het maken is voor het naastgelegen Ludgeruskwartier. In 2023 is in een intentieovereenkomst vastgelegd dat de Roelandflatlocatie zal worden betrokken in de herontwikkeling van het Ludgeruskwartier. Begin 2025 is overeenstemming bereikt met Ieder1 over de ontwikkeling van het gebied. Besluitvorming hierover wordt in de eerste helft van 2025 verwacht. In die besluitvorming zal ook de afsluiting van de grondexploitatie Winkelcentrum Keizerslanden worden opgenomen.

Van Hetenlocatie

De van Hetenlocatie is een winstgevende grondexploitatie. Het resultaat is nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking met de jaarrekening 2023. Inmiddels is er een inrichtingsplan opgesteld en kan er nauwkeuriger geraamd worden. De opbrengsten zijn iets naar beneden bijgesteld. Dit is het gevolg van de nieuwe grondprijzen voor zorgwoningen. Het project loopt vertraging op vanwege de uitgestelde aansluiting op het energienetwerk. Dit heeft hogere plankosten tot gevolg. De nieuwe rekentechnische uitgangspunten zorgen voor een gunstig effect op het resultaat.

Lettele Oost

De grondexploitatie Lettele Oost is in 2024 als een nieuwe grondexploitatie door de raad vastgesteld. Ten opzichte van het moment van vaststelling is het resultaat van de grondexploitatie verbeterd met circa €180.000,-. Dit is het resultaat van een hogere opbrengstenstijging (rekentechnische uitgangspunten). Daarnaast zijn de kosten geïndexeerd en zijn er extra kosten opgenomen i.v.m. de aankoop van een klein stukje grond.

Loo

De grondexploitatie Loo is in 2024 als een nieuwe grondexploitatie door de raad vastgesteld. Ten opzichte van het moment van vaststelling is het resultaat van de grondexploitatie met circa € 28.000,-. afgenomen. Dit verschil is het gevolg van extra kosten die in de grondexploitatie verwerkt voor de aankoop van extra grond om een waterberging in het plangebied te kunnen aanleggen. Voor een deel wordt dit gecompenseerd door een lagere raming van de kosten voor het woonrijp maken.